FOGAES y subsidio a la tasa: ¿son lo mismo?

FOGAES y el subsidio a la tasa no son lo mismo. FOGAES es una garantía del Estado sobre el crédito hipotecario y permite un pie más bajo; el subsidio baja la tasa de interés, y con eso el dividendo. Sin FOGAES no hay subsidio: la Ley 21.748 dice que el subsidio se asigna "de manera simultánea" a la garantía. FOGAES, en cambio, existe desde 2023 y funciona también sin subsidio.

Por qué se confunden tanto

Nacieron en leyes distintas, pero se anuncian juntos y la gente los nombra como si fueran uno solo. Alguien dice "el FOGAES" y quiere decir el descuento en la tasa; otro habla del "subsidio" y está pensando en el pie más bajo. Es entendible: los dos los tramita el banco, en la misma solicitud de crédito.

Son las preguntas más comunes en nuestra sala de ventas de Edificio Cumbre, en Recoleta: ¿califico? ¿cuánto pie necesito? La segunda muestra que la gente asocia el beneficio con el pie, y esa parte es FOGAES.

Qué es FOGAES y sobre qué actúa

FOGAES es el Fondo de Garantías Especiales, creado por la Ley 21.543. Su Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva avala parte del crédito hipotecario de una persona natural que compra una vivienda nueva de hasta 6.000 UF. No es plata que llega al comprador: es el Estado respaldando al banco si el crédito no se paga.

Ese respaldo cambia lo que el banco está dispuesto a financiar. Según la ley, el Fondo no puede garantizar más del 60% del valor de la vivienda, y con esa garantía el banco puede financiar hasta el 90%: un pie desde el 10%, en vez del 20% habitual. La palabra que importa es puede. La política de riesgo la sigue fijando cada banco, y es el banco quien decide cuánto financia en cada caso.

La garantía dura entre 5 y 15 años, sin superar la mitad del plazo del crédito, y el crédito se puede repactar sin perderla.

Lo que FOGAES no hace: no baja el precio, no regala plata y no fija la tasa. El detalle está en qué es FOGAES y cómo funciona.

Qué es el subsidio a la tasa

El subsidio a la tasa baja tu dividendo. Le descuenta hasta 0,6 puntos a la tasa de interés de tu crédito hipotecario (en lenguaje técnico, 60 puntos base). Lo paga el Estado, y el banco tiene que traspasártelo completo.

El descuento se nota desde el primer dividendo y dura todo el crédito, hasta 30 años. Sus reglas son pocas: el crédito tiene que ser a tasa fija; el descuento se mantiene si repactas con tu banco y se pierde si refinancias o te cambias de banco. Tu tasa final la sabrás cuando el banco apruebe el crédito.

La explicación completa, con cupos y plazos, está en subsidio a la tasa hipotecaria 2026.

Por qué sin FOGAES no hay subsidio

Porque la ley lo dice de forma literal. El artículo 1 de la Ley 21.748 establece un subsidio sobre la tasa "el cual será asignado de manera simultánea a las Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva", y entre los requisitos para recibirlo está cumplir los del programa FOGAES. El subsidio depende de la garantía; sin garantía no hay subsidio.

En la práctica, esto tiene tres consecuencias:

1. No puedes pedir solo el descuento de tasa. Si el crédito no lleva la garantía FOGAES, no lleva subsidio.
2. Es una sola solicitud. El banco tramita la garantía y el subsidio en el mismo crédito; el comprador no postula a nada aparte. Firma una declaración jurada simple, igual que la inmobiliaria.
3. Los requisitos se acumulan. Para el subsidio hay que cumplir los de FOGAES (persona natural, vivienda nueva de hasta 6.000 UF, sin deuda en el Registro de Pensiones de Alimentos) más los propios del subsidio: primera venta, promesa no anterior al 31 de diciembre de 2024, crédito no novado y tasa fija.

Y los dos tienen el mismo límite: 80.000 cupos y plazo hasta el 31 de mayo de 2028 para solicitar el crédito. Está en hasta cuándo dura el subsidio a la tasa.

Los dos beneficios, lado a lado

	FOGAES (garantía)	Subsidio a la tasa
Qué es	Un aval del Estado sobre parte del crédito hipotecario	Un descuento sobre la tasa de interés del crédito
Ley que lo crea	Ley 21.543	Ley 21.748, ampliada por la Ley 21.836
Quién lo entrega	El Fondo de Garantías Especiales, administrado por BancoEstado y fiscalizado por la CMF	El Estado, a través del banco que otorga el crédito y traslada el descuento íntegro al solicitante
Sobre qué actúa	El pie: garantiza hasta el 60% del valor y permite financiar hasta el 90%	El dividendo: la tasa baja hasta 0,6 puntos
Cuánto dura	Entre 5 y 15 años, sin superar la mitad del plazo del crédito	Toda la vida del crédito, hasta 30 años
Requisitos	Persona natural · vivienda nueva de hasta 6.000 UF · sin deuda en el Registro de Pensiones de Alimentos	Los de FOGAES más: primera venta · promesa posterior al 31-dic-2024 · crédito no novado · tasa fija
Al repactar o refinanciar	Se conserva al repactar o renegociar	Se conserva al repactar; se pierde al refinanciar o portar el crédito
Dónde se refleja	En las condiciones del crédito: el porcentaje que el banco financia	En la escritura de compraventa y en cada dividendo

Los dos se piden en la misma solicitud y los dos los valida el banco, no la inmobiliaria.

Y los beneficios de la inmobiliaria: conviven, no se suman

Una inmobiliaria puede ofrecer sus propios incentivos, como un descuento o el pie en cuotas. Son independientes de FOGAES y del subsidio: los del Estado los tramita el banco y quedan en el crédito y en la escritura; los propios los decide la inmobiliaria y quedan en la cotización y en la promesa de compraventa.

Conviven, pero no se suman en una misma cuenta. Un descuento de la inmobiliaria actúa sobre el precio o la entrada; FOGAES, sobre cuánto financia el banco; el subsidio, sobre la tasa. Sumar porcentajes de bases distintas da un número que no corresponde a ninguna operación real. El desglose de los incentivos propios está en los beneficios que bajan tu entrada, y la diferencia entre un bono pie de mercado y la garantía estatal, en bono pie y FOGAES: qué hace cada uno con tu pie.

Beneficios independientes, no acumulables entre sí. La inmobiliaria los evalúa caso a caso.

Qué pasa con Edificio Cumbre

Edificio Cumbre, en Recoleta, es un proyecto de Inmobiliaria CREAR que se vende en verde, con precios desde UF 2.998 en la tipología de 1 dormitorio, a septiembre de 2026. Todos sus departamentos valen menos de UF 6.000, así que todos pueden optar al beneficio. El precio no incluye bodega ni estacionamiento; se cotizan aparte.

Comprar en verde no es impedimento: ni la Ley 21.748 ni su reglamento restringen la modalidad de venta. Quién cumple qué está en ¿califico yo o califica el proyecto?.

Cumbre califica para el beneficio. Si tú calificas lo confirma el banco. Sujeto a evaluación y cumplimiento de requisitos.

Normativa consultada en fuentes oficiales en septiembre de 2026: Ley 21.748 (texto consolidado con la Ley 21.836), Ley 21.543 y Decreto 180 exento del Ministerio de Hacienda. Cupos y plazos pueden cambiar; confirma el estado vigente con tu banco.