FOGAES: qué es y cómo funciona para comprar vivienda nueva
En resumen
- FOGAES es el Fondo de Garantías Especiales creado por la Ley 21.543: el Estado avala parte del crédito hipotecario para vivienda nueva. No entrega dinero al comprador.
- El Fondo garantiza hasta el 60% del valor de la vivienda, lo que permite que el banco financie hasta el 90%: un pie desde el 10%, en vez del 20% habitual.
- Aplica a personas naturales que compran una vivienda nueva de hasta UF 6.000, en primera venta. La ley no exige que sea tu primera vivienda: quien ya tiene otra propiedad también puede postular, sujeto a la evaluación del banco.
- Desde la Ley 21.836 (agosto de 2026) FOGAES viene junto a un subsidio que baja la tasa de interés hasta en 0,6 puntos, y con eso el dividendo; el financiamiento se puede solicitar hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar los 80.000 cupos.
- Todos los departamentos de Edificio Cumbre, en Recoleta, valen menos de UF 6.000, así que todos pueden optar al beneficio. Si el comprador califica lo confirma el banco, sujeto a evaluación y cumplimiento de requisitos.
FOGAES no es un préstamo. Es el Estado avalando parte de tu crédito hipotecario para que el banco pueda prestarte más; por eso el monto del pie baja. Sirve para comprar vivienda nueva de hasta UF 6.000 y, desde agosto de 2026, viene junto a un subsidio a la tasa. Aquí te explicamos qué garantiza, cómo se pide y quién califica.
Qué es FOGAES, en una definición
FOGAES es el Fondo de Garantías Especiales, creado por la Ley 21.543, que respalda con garantía estatal parte de los créditos que otorgan los bancos. Lo administra BancoEstado y lo fiscaliza la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Dentro del Fondo, el programa que le importa a quien compra un departamento se llama Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.
La palabra clave es garantía. Cuando pides un crédito hipotecario, el banco presta contra el valor de la propiedad y te pide un pie para cubrir su riesgo. Con FOGAES, una parte de ese riesgo la asume el Fondo. El comprador no recibe un cheque ni un descuento; lo que cambia es cuánto está dispuesto a financiar el banco.
Qué garantiza y qué permite
Según la Ley 21.543, el Fondo no puede garantizar más del 60% del valor de la vivienda. La garantía dura como máximo la mitad del plazo del crédito, con un piso de 5 años y un techo de 15.
Con el Estado avalando, el banco puede financiar hasta el 90% del valor, así que el pie puede bajar al 10% en vez del 20% habitual. Ojo con el verbo: el banco puede, no está obligado. Cuánto financia en tu caso lo decide su política de riesgo, y cada banco tiene la suya.
Cómo funciona, paso a paso
- Pides la preaprobación en el banco. Es el primer paso: el cupo se reserva desde que el banco solicita la preaprobación al Fondo, no desde la escritura. Cuánto dura esa reserva no lo fija el reglamento; lo define cada banco, así que pregúntalo ahí mismo.
- El banco solicita la garantía a FOGAES. El trámite es del banco, no tuyo. La inmobiliaria tampoco se inscribe en ningún registro: solo firma una declaración jurada simple de que es primera venta, que el precio no supera las UF 6.000 y que no lo subió por el beneficio.
- Tú firmas tu propia declaración jurada simple de que cumples los requisitos. Ojo: declarar algo falso tiene sanciones administrativas, civiles y penales.
- Se escritura la compraventa. La garantía y el subsidio a la tasa quedan escritos en la escritura.
- Pagas el primer dividendo con el beneficio ya aplicado. Dura toda la vida del crédito: se mantiene si repactas o renegocias, y se pierde si refinancias o te cambias de banco por portabilidad.
Quién puede pedirlo
Hay requisitos de la persona y requisitos de la vivienda, y se evalúan por separado.
La persona: ser persona natural · no tener deuda en el Registro de Pensiones de Alimentos (si el crédito es de UF 50 o más) · pasar la política de riesgo del banco. El crédito tiene que ser a tasa fija: el reglamento del subsidio no admite tasa variable. El programa no exige que sea tu primera vivienda: quien ya es dueño de otro inmueble también puede postular. La excepción es el cupo especial para viviendas de hasta UF 3.000, que sí pide los requisitos del MINVU.
La vivienda: ser nueva y venderse en primera venta · valer hasta UF 6.000, IVA incluido, tomando el menor valor entre tasación y precio · no venir de una promesa firmada antes del 31 de diciembre de 2024 · no ser un crédito novado.
El detalle de cada requisito, y quién verifica cuál, está en ¿califico yo o califica el proyecto?.
Lo que FOGAES es y lo que no es
| Lo que es | Lo que no es |
|---|---|
| Un aval del Estado sobre parte del crédito | Plata que te depositan o te descuentan |
| Una forma de que el monto del pie baje | Un descuento sobre el precio del departamento |
| Un cupo que se reserva en la preaprobación bancaria | Un cupo asegurado por firmar una promesa |
| Un beneficio que viene junto a un subsidio a la tasa | Una tasa final prometida |
| Un trámite que hace el banco | Una postulación tuya ante el Estado |
Por qué viene junto a un subsidio a la tasa
La Ley 21.748 creó un subsidio que le descuenta hasta 0,6 puntos a la tasa del crédito hipotecario, y por eso baja el dividendo. Su artículo 1 dice que se asigna "de manera simultánea" a las garantías de FOGAES. Ese subsidio se descuenta de la tasa que el banco te ofrezca el día que escritures, así que nadie puede decirte hoy cuál será tu tasa final.
En agosto de 2026 la Ley 21.836 amplió el conjunto: el tope de la vivienda subió de UF 4.000 a UF 6.000, los cupos de 50.000 a 80.000 y el plazo para solicitar el financiamiento se corrió al 31 de mayo de 2028. Si los cupos se acaban antes, el beneficio termina antes de esa fecha.
Cómo funciona el descuento a la tasa está en subsidio a la tasa hipotecaria 2026, y por qué sin FOGAES no hay subsidio, en FOGAES y subsidio a la tasa.
Qué pasa si compras en verde
Califica. Las preguntas y respuestas oficiales del programa lo dicen textual: "ni la ley ni el reglamento establecen restricciones al respecto". Lo que cambia es el calendario. Cuando compras en verde firmas la promesa hoy, pagas el pie en cuotas durante la obra y pides el crédito cuando el edificio se entrega. El plazo de la ley corre contra esa solicitud: hasta el 31 de mayo de 2028, con escritura dentro de los tres meses siguientes.
Lo que conviene hacer hoy es pedir la preaprobación y preguntarle al banco cuánto tiempo mantiene la reserva del cupo. Cuánto pie te queda con y sin FOGAES lo desarrollamos en ¿cuánto pie necesito para comprar un departamento?.
Y en Edificio Cumbre, en Recoleta
Son las preguntas más comunes en nuestra sala de ventas de Edificio Cumbre, el proyecto de Inmobiliaria CREAR en Recoleta: ¿califico? ¿cuánto pie necesito?
La parte que depende del proyecto tiene respuesta: todos los departamentos de Cumbre valen menos de UF 6.000, así que todos pueden optar al beneficio. Es un edificio de 8 pisos en obra gruesa a septiembre de 2026, con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios y dúplex, desde UF 2.998 en la tipología de 1 dormitorio. El precio no incluye bodega ni estacionamiento; se cotizan aparte.
Cumbre tiene además beneficios propios de la inmobiliaria, como el descuento por comprar en verde y el pie hasta en 48 cuotas. Conviven con FOGAES, pero no se suman en una misma cuenta; cuáles rigen hoy lo confirmas en la sala de Maestra Lidia Torres 92, y qué hace cada uno está en los beneficios que bajan tu entrada.
La parte que depende de ti no la responde la inmobiliaria. Cumbre califica para el beneficio. Si tú calificas lo confirma el banco. Sujeto a evaluación y cumplimiento de requisitos.
Normativa consultada en fuentes oficiales en septiembre de 2026: Ley 21.543, Ley 21.748 con las modificaciones de la Ley 21.836 y reglamento del subsidio (Decreto 180 exento). Las condiciones del programa pueden cambiar; confirma las vigentes con tu banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué es FOGAES?
Es el Fondo de Garantías Especiales, creado por la Ley 21.543, administrado por BancoEstado y fiscalizado por la CMF. Para vivienda, su programa Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva avala parte del crédito hipotecario de quien compra una vivienda nueva de hasta UF 6.000. No entrega dinero: respalda al banco para que financie una parte mayor del valor.
¿FOGAES me da plata para el pie?
No. FOGAES es una garantía estatal sobre el crédito, no un aporte ni un descuento. Como el Fondo puede garantizar hasta el 60% del valor de la vivienda, el banco puede financiar hasta el 90%, y el pie puede bajar al 10% en vez del 20% habitual. Cuánto financia en cada caso lo decide la política de riesgo de cada banco.
¿Cuánto pie necesito con FOGAES?
Con la garantía el banco puede financiar hasta el 90% del valor, así que el pie puede bajar al 10%. Es un máximo que permite la ley, no una obligación del banco: el porcentaje final depende de la evaluación de riesgo de cada institución y del perfil del comprador.
¿Quién puede pedir FOGAES para comprar un departamento?
Personas naturales que compran una vivienda nueva en primera venta, de hasta UF 6.000, sin deuda en el Registro de Pensiones de Alimentos. No se exige que sea tu primera vivienda. La promesa no puede ser anterior al 31 de diciembre de 2024 y el crédito tiene que ser a tasa fija. El banco evalúa cada caso.
¿FOGAES sirve para comprar en verde?
Sí. Ni la ley ni el reglamento restringen la venta en verde. El financiamiento se solicita cuando el edificio se entrega, y el plazo de la ley corre contra esa solicitud: hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los 80.000 cupos. El cupo se reserva desde la preaprobación bancaria; cuánto dura esa reserva lo define cada banco.
¿Buscando departamento en Recoleta?
Conoce Edificio Cumbre, a los pies del Cerro San Cristóbal.
Fuentes
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