Exención de IVA a la vivienda: ¿conviene esperar?

La respuesta corta es incómoda: hoy no existe una ley de exención de IVA a la vivienda. Existe un proyecto en tramitación que, de aprobarse tal como está escrito, sería optativo para el vendedor y exigiría que la vivienda ya tenga recepción municipal. Es decir, esperar esa norma para comprar en verde sería esperar algo que no alcanzaría a un departamento en construcción.

Vale la pena entender el detalle, porque es la duda que más se repite hoy y la que peor se está explicando.

Qué se está discutiendo exactamente

Lo que se conoce coloquialmente como "la ley del IVA" no es una ley del IVA a la vivienda. Es un artículo transitorio dentro del Boletín 18.216-05, el proyecto "Para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social", una reforma tributaria mucho más amplia. Ese artículo propone una exención transitoria de IVA, por doce meses, a la primera venta de viviendas nuevas.

Información verificada al 27 de julio de 2026; el proyecto sigue en tramitación y sus condiciones pueden cambiar. Si estás leyendo esto tiempo después, revisa el estado actualizado en la ficha de tramitación del Senado antes de tomar cualquier decisión.

Exención no es devolución, y esa diferencia lo cambia todo

Acá está el malentendido que más circula. Mucha gente entiende que el Estado le devolvería plata por comprar. No es así.

Una exención de IVA a la vivienda es una norma que libera del pago de ese impuesto a una operación de compraventa determinada. No devuelve dinero a nadie: simplemente hace que el impuesto no se aplique en esa venta.

Quien queda liberado de enterar el impuesto es el vendedor, no el comprador. Que ese menor costo llegue o no al precio final es una decisión comercial de la inmobiliaria, no un derecho del comprador. De hecho, en el proyecto en discusión la exención sería optativa para el vendedor: podría acogerse o no.

Hoy, la venta de viviendas nuevas por un vendedor habitual sí está afecta a IVA en Chile, con exenciones acotadas —por ejemplo, viviendas con subsidio MINVU— según la normativa del SII. Eso es lo vigente; lo demás es proyecto.

En qué trámite está

No es ley. Al cierre de esta guía faltaba la votación del Senado sobre el informe de la comisión mixta, y quedaban abiertas dos puertas más: posibles vetos del Ejecutivo y requerimientos pendientes ante el Tribunal Constitucional. Cualquiera de esas etapas puede modificar el texto o dejarlo sin efecto.

Por eso todo lo que leas acá —y en cualquier parte— sobre esta exención debería estar en condicional. Si alguien te la explica en futuro afirmativo ("cuando entre en vigencia", "desde tal mes no pagas IVA"), está afirmando algo que todavía no ocurrió.

El requisito que deja fuera a los proyectos en verde

Este es el punto que casi nadie cuenta y el que más te sirve si estás cotizando.

El texto exigiría que la vivienda cuente con recepción municipal, definitiva o parcial, a la fecha de publicación de la ley. La recepción municipal es el acto por el cual la Dirección de Obras del municipio certifica que el edificio se construyó conforme al permiso y puede habitarse. Es, en la práctica, el certificado de que la obra terminó.

Si el proyecto que estás mirando todavía está en obra —como ocurre en cualquier compra en verde— no tendría recepción municipal a esa fecha y quedaría fuera de la exención. No es un detalle menor: significa que la norma en discusión apunta a stock terminado, no a proyectos en construcción. Son dos productos distintos, con dos precios distintos.

Y ojo con otro dato que circula: el tope de valor en UF que se menciona en redes no está en el texto aprobado. Proviene de una solicitud de resolución de la Cámara de Diputados, que no tiene fuerza vinculante.

Lo firmado hoy versus lo que dependería de la ley

Punto	Lo que una inmobiliaria firma hoy	Lo que dependería de que se apruebe la ley
Estado	Vigente y por escrito en la promesa de compraventa	Proyecto en tramitación: puede cambiar, demorarse o no aprobarse
Quién decide	La inmobiliaria ya lo ofrece	Sería optativo para el vendedor acogerse
A qué viviendas	Al departamento que estás cotizando	Solo a viviendas con recepción municipal a la fecha de publicación
Cuándo lo sabes	Al momento de firmar	Recién al término de toda la tramitación
Qué puedes calcular	Tu pie, tus cuotas y tu dividendo	Nada todavía

Entonces, ¿conviene esperar?

La pregunta correcta no es "¿va a salir la ley?". Es "¿me alcanzaría a mí?". Y para que te alcance tendrían que cumplirse tres cosas seguidas, ninguna bajo tu control:

1. Que el proyecto se apruebe y se publique como ley.
2. Que el vendedor de la vivienda que te interesa decida acogerse a la exención y traspasarla al precio.
3. Que esa vivienda califique, es decir, que tenga recepción municipal a la fecha de publicación.

Hay un cuarto factor, y es de sentido común: una vivienda terminada se vende al precio de vivienda terminada. Comprar en verde es un producto distinto, con un precio de hoy y una lógica de pago distinta —el pie fraccionado durante la construcción, el crédito recién a la entrega—. Si quieres entender bien esa mecánica, la explicamos completa en comprar en verde y en cómo se paga el pie en 48 cuotas.

En la sala de ventas de Edificio Cumbre, en Recoleta, esta es hoy la consulta más repetida: "¿me conviene esperar a que salga lo del IVA?". La respuesta honesta es que no se puede comparar un beneficio que está firmado con uno que todavía se está discutiendo. Como referencia concreta: durante agosto de 2026, Cumbre tiene un 5% de descuento directo sobre el valor, que es un descuento de la inmobiliaria y no un anticipo ni un reemplazo de la exención de IVA —son cosas separadas—. Ese descuento caduca el 31 de agosto de 2026; después de esa fecha, los beneficios vigentes se consultan directamente en la sala. El resto de las condiciones que bajan la entrada están en beneficios que bajan tu entrada.

Qué revisar antes de decidir

• Confirma el estado de la tramitación el día en que decidas, en la ficha oficial del Senado. Un artículo, este incluido, envejece; la ficha no.
• Pide por escrito qué beneficios están vigentes y hasta cuándo. Lo que no queda en la promesa de compraventa, no existe.
• Desconfía de cualquier oferta que te vendan "por la ley del IVA". Ninguna inmobiliaria puede adelantar un beneficio que aún no existe y cuyas condiciones finales nadie conoce.
• Calcula con lo que sí sabes: tu pie, tu capacidad de pago y las condiciones reales del banco. Para eso sirve entender los requisitos del crédito hipotecario.

Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría tributaria. Si tu decisión depende del impacto impositivo, confírmalo con un contador o asesor tributario, y revisa las condiciones concretas de tu compra con la ejecutiva en la sala de ventas.